課税譲渡所得金額の計算
課税譲渡所得金額は、次の算式により計算します。
次の算式で計算した結果、損失が生じても、土地や建物の譲渡所得以外の所得との損益通算はできません。ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります。
（「２マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合」参照）
課税譲渡所得金額の計算方法
| 譲渡価額 | 取得費 | 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除します。）や仲介手数料などの合計額です。
実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。 |
|---|---|---|
| 譲渡費用 | １仲介手数料、２測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、３貸家の売却に際して支払った立退料、４建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。 | |
| 特別控除額 | 収用などのとき：最高5,000万円 自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき：最高3,000万円 （「１マイホームを売って、譲渡益がある場合」参照） など |
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| 課税譲渡所得金額 | ||
税額の計算
課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算します。
税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって、下の表のように異なります。
土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15.315％ | ５％ |
| 短期譲渡所得 | 30.63％ | ９％ |
注１：マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。
(「１(２) 軽減税率の特例」参照）
注2：相続・贈与で取得した不動産については所有期間を前所有者より引き継ぐことが出来ます。
マイホームを売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。
譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除ができる特例があります。
自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから３年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には次の特例が受けられます。
注：（特定増改築等）住宅借入金等特別控除などについては、入居した年又はその年の前２年若しくは後３年以内に１（1）～（3）の特例を適用するときは、その適用を受けることはできません。（「マイホームを持ったとき １」、「マイホームを持ったとき ２」参照）
１ マイホームを売って、譲渡益がある場合
(１) 3,000万円の特別控除の特例
長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。
譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得金額
譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)
特別控除：3,000万円（※）
※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。
(２) 軽減税率の特例
売った年の１月１日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、上記（１）3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。
| 課税長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円までの部分 | 10.21％ | ４％ |
| 6,000万円を超える部分 | 15.315％ | ５％ |
(３) 買換え（交換）の特例
マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は、譲渡価額が１億円以下、売った年の１月１日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上などの、一定の要件に該当する場合には、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。
ただし、上記（1）3,000万円の特別控除の特例又は（2）軽減税率の特例とは、選択適用となります。
(３) 〈参考〉亡くなった人の住まいに係る3,000万円の特別控除の特例
亡くなった人が、相続開始の直前（一定の場合、老人ホーム等に入居する直前）に1人で住んでいた家とその敷地を相続した人が、相続開始の日から3年後の12月31日までにその家や敷地を売った場合で、一定の要件を満たすものについては3,000万円の特別控除の特例を適用することができます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm